各鎮(zhèn)人民政府、羅星街道辦事處，區(qū)直各有關(guān)單位：
《福州市馬尾區(qū)老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案》（2021-2025年）已經(jīng)區(qū)政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實(shí)施。
福州市馬尾區(qū)人民政府辦公室
2022年5月17日
福州市馬尾區(qū)老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案
（2021-2025年）
根據(jù)福州市委、市政府工作部署，2021-2025年我區(qū)繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，為進(jìn)一步提升老舊小區(qū)改造水平，提高居住質(zhì)量，增強(qiáng)群眾的獲得感，現(xiàn)結(jié)合往年的工作情況及經(jīng)驗(yàn)制定如下實(shí)施方案：
一、指導(dǎo)思想
按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景觀”的原則，重點(diǎn)解決老舊小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施老化、防災(zāi)防疫功能不健全、公共服務(wù)缺失等群眾反映強(qiáng)烈的突出問題，以及城區(qū)河道兩岸50米內(nèi)第一排住宅小區(qū)的污水管網(wǎng)問題。整合補(bǔ)齊片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，各類設(shè)施和空間盡可能改造成為居民生活綜合服務(wù)設(shè)施，打造“5-15分鐘生活圈”，推進(jìn)城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化。
二、工作目標(biāo)
根據(jù)“成片連片，分步實(shí)施”的原則，2021-2025年我區(qū)共對其中32個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，合計(jì)81棟，涉及戶數(shù)3135戶，建筑面積約32.7萬平方米，投資總額約11321.5萬元。其中2021年共對21個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，合計(jì)43棟，涉及戶數(shù)1658戶，總面積約18.1萬平方米，投資額約5805萬元；2022年共對2個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，合計(jì)9棟，涉及戶數(shù)364戶，總面積約4.1萬平方米，投資額約1275萬元；2023年共對4個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，合計(jì)9棟，涉及戶數(shù)497戶，總面積約4.9萬平方米，投資額約1819萬元；2024年共對5個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，合計(jì)20棟，涉及戶數(shù)616戶，總面積約12.3萬平方米，投資額約2157萬元;2025年改造任務(wù)根據(jù)我區(qū)城市品質(zhì)更新工作需要再合理安排。
三、工作任務(wù)
（一）改造范圍、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。
1、老舊小區(qū)參照《福州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)福州市老舊小區(qū)改造實(shí)施方案（2021-2025年）的通知》（榕政辦〔2021〕60號）并結(jié)合我現(xiàn)有老舊小區(qū)數(shù)量確定改造范圍。
2、改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)在參照榕政辦〔2021〕60號的基礎(chǔ)上，結(jié)合本區(qū)實(shí)際運(yùn)用“共建共享”理念，重點(diǎn)解決以下幾點(diǎn)：一是重點(diǎn)完善配套基礎(chǔ)設(shè)施，解決居民用水、用電、用氣等問題，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯、建設(shè)增加停車設(shè)施等。二是重點(diǎn)提升居住環(huán)境，疏通改造小區(qū)雨污水管網(wǎng)、整修破損路面、完善改造提升綠化、完善環(huán)衛(wèi)設(shè)施、纜化下地或規(guī)整弱電管線等。三是重點(diǎn)完善公共服務(wù)，充分調(diào)動(dòng)居民積極性，共同參與改造，通過共謀共建共管共評共享，推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)長效管理全覆蓋。
（二）綜合改造提升。
結(jié)合各街（鎮(zhèn)）、社區(qū)的規(guī)劃布局與建設(shè)任務(wù)，將完善基本生活和公共服務(wù)功能、修補(bǔ)市政基礎(chǔ)設(shè)施、改善公共空間環(huán)境規(guī)劃等目標(biāo)分解和引導(dǎo)到具體的綜合改造項(xiàng)目中實(shí)施。具體改造內(nèi)容按照菜單式，細(xì)化成必選類14項(xiàng)和自選類11項(xiàng)，改造標(biāo)準(zhǔn)分為基礎(chǔ)版、提升版、示范版。
基礎(chǔ)版：為必須改造整治的內(nèi)容，重點(diǎn)解決居民生活基本問題，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，排憂解難，雪中送炭。主要包括小區(qū)供排水、供電、供氣、消防設(shè)施改造，雨污水管網(wǎng)改造疏通，弱電管線規(guī)整，破損路面整修，小區(qū)一層以下景觀整治，店牌店招整治，配齊配全垃圾屋（桶），改善老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差及管理機(jī)制不健全等問題。
提升版：在完善基礎(chǔ)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)完善小區(qū)管理及配套服務(wù)，改善居住品質(zhì)，體現(xiàn)城市提升導(dǎo)向，因地制宜。主要包括小區(qū)內(nèi)綠化改造提升，適老化改造，在小區(qū)出入口或適當(dāng)區(qū)域設(shè)置快遞或外賣存放用房，鼓勵(lì)有條件的老舊小區(qū)加裝電梯、增設(shè)停車設(shè)施、實(shí)施纜化下地、拆墻透綠等，并適當(dāng)通過拆舊、拆違等方式，提升宜居環(huán)境。
示范版：在提升版改造整治的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化資源配置，提升小區(qū)智能設(shè)備和硬件系統(tǒng)，推動(dòng)完善社區(qū)治理。主要包括實(shí)施強(qiáng)電纜化下地，提升小區(qū)智能化等軟件建設(shè)，打造智慧小區(qū)，完善基層黨建建設(shè)，配置社區(qū)服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)“六有五達(dá)標(biāo)三完善”。
（三）物業(yè)長效管理
因地制宜確定管理模式、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具備市場化管理?xiàng)l件的，所在街（鎮(zhèn)）和村（居）民委員會(huì)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)依法選聘委托物業(yè)服務(wù)人，實(shí)施專業(yè)化服務(wù)。不具備引入物業(yè)服務(wù)人條件的，由所在街（鎮(zhèn)）成立物業(yè)服務(wù)中心，由業(yè)主依法表決后，委派保潔、保安等人員，實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)化管理。同時(shí)也可充分調(diào)動(dòng)業(yè)主自我管理、自我服務(wù)的積極性，依法自行管理。
（四）進(jìn)度安排
我區(qū)將按照上級主管部門具體工作時(shí)序要求于2021-2025年期間開展老舊小區(qū)改造計(jì)劃。目前，2021年改造計(jì)劃為9月中旬完成改造方案設(shè)計(jì)、改造經(jīng)費(fèi)編制及預(yù)算評審工作，2021年10月上旬完成改造項(xiàng)目施工招投標(biāo)，2021年10月中旬進(jìn)場施工，2022年元旦前基本完成改造。
四、工作機(jī)制
（一）項(xiàng)目生成機(jī)制
1、開展宣傳動(dòng)員。街（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）要廣泛宣傳老舊小區(qū)改造的目的、內(nèi)容和實(shí)施步驟。
2、居民提出申請。由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或居民自治小組征集小區(qū)居民對改造的內(nèi)容的意見，小區(qū)居民無異議的，書面向街（鎮(zhèn)）提出改造申請。
3、制定初定方案。由經(jīng)招投標(biāo)確定的設(shè)計(jì)單位根據(jù)《福州市老舊小區(qū)改造工作導(dǎo)則》及小區(qū)實(shí)際情況，結(jié)合居民改造意愿，擬定包括片區(qū)規(guī)劃、資金籌措、招商引資等具體內(nèi)容的改造方案。同時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇居民改造意愿高、市政配套設(shè)施不完善的小區(qū)。
4、小區(qū)公示。改造方案由業(yè)主依法表決通過后，在擬改造小區(qū)內(nèi)公示不少于5個(gè)工作日。公示期滿后，由所在街（鎮(zhèn)）和村（居）民委員會(huì)收集業(yè)主意見和建議，經(jīng)區(qū)老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核并公示不少于5個(gè)工作日。
5、改造方案審核。改造方案應(yīng)包括改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、工程概算、資金籌集方案、物業(yè)長效管理機(jī)制等內(nèi)容，在規(guī)劃部門、代業(yè)主區(qū)房地產(chǎn)公司指導(dǎo)審核把關(guān)下編制，做到“一區(qū)一策”。方案制定后經(jīng)社區(qū)（村）、街（鎮(zhèn)）初審、區(qū)政府確定后，上報(bào)市老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過后實(shí)施。
（二）資金籌集機(jī)制
老舊小區(qū)改造資金按照統(tǒng)籌各方資源，拓寬籌資渠道，通過中央、省級資金補(bǔ)助和政府投入、企業(yè)支持、業(yè)主出資、市場融資等多種方式，積極籌措改造資金。
（1）中央、省級補(bǔ)助。積極爭取中央、省級專項(xiàng)補(bǔ)助資金，要嚴(yán)格考評程序，做到?？顚Ｓ?，最大限度發(fā)揮補(bǔ)助資金集聚效應(yīng)。
?。?）政府投入。我區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目除中央、省級專項(xiàng)補(bǔ)助資金外，不足部分由區(qū)財(cái)政承擔(dān)。
?。?）業(yè)主出資。按照“誰受益、誰出資”原則，區(qū)分不同改造內(nèi)容，確定居民出資責(zé)任和分擔(dān)比例，鼓勵(lì)居民通過據(jù)實(shí)分?jǐn)偂⒆曰I集資、合理使用公共收益、補(bǔ)繳住宅專項(xiàng)維修資金、申請個(gè)人住房公積金、投工投勞、出資加裝電梯等方式籌集資金參與老舊小區(qū)改造。
?。?）市場融資。吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，采取“一事一議”的方式，允許對小區(qū)閑置低效空間進(jìn)行利用改擴(kuò)建或盤活新建，建設(shè)社區(qū)配套公共服務(wù)和商業(yè)設(shè)施（如:社區(qū)服務(wù)、衛(wèi)生防疫、停車場、養(yǎng)老、托幼、農(nóng)貿(mào)市場等），要求土地出讓溢價(jià)和參與社會(huì)資本二次開發(fā)的部分利潤要用于老舊小區(qū)改造或運(yùn)營投入；除收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)外，允許社會(huì)資本方運(yùn)營小區(qū)廣告位、充電樁、快遞柜、停車位等經(jīng)營權(quán)，以彌補(bǔ)運(yùn)營支出的不足部分。
（三）項(xiàng)目實(shí)施機(jī)制
鑒于老舊小區(qū)改造工作的特殊性，可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定采取靈活方式確定建設(shè)（代建）、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位。
（1）施工招標(biāo)原則。施工招標(biāo)按照“公開招標(biāo)、規(guī)范程序、優(yōu)化流程、選好隊(duì)伍”原則，采用公開招標(biāo)方式組織招標(biāo)。
?。?）施工過程管理。老舊小區(qū)改造施工過程中由于施工單位施工力量不足，未按時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求完成工程進(jìn)度的，或現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量、安全問題，不及時(shí)整改的；監(jiān)理單位未按規(guī)范要求及監(jiān)理合同約定履職，有關(guān)部門和業(yè)主單位可依法依約處理。
?。?）選材用料。施工單位在老舊小區(qū)改造所需的PC排水管、波紋管、鋼筋、混凝土、涂料等主要材料采購時(shí)，應(yīng)當(dāng)保質(zhì)保量、經(jīng)濟(jì)環(huán)保。監(jiān)管部門或業(yè)主單位可依法依約委托第三方檢測機(jī)構(gòu)對工程材料進(jìn)行抽樣檢測，確保安全可靠。
（四）品質(zhì)管控機(jī)制
要嚴(yán)格按照市級工作導(dǎo)則與考核標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工指導(dǎo)與監(jiān)管，結(jié)合工程質(zhì)量提升年工作，堅(jiān)持質(zhì)量和品質(zhì)優(yōu)先，安全與效率兼顧，高門檻引進(jìn)施工隊(duì)伍，高水準(zhǔn)要求建設(shè)內(nèi)容，高品質(zhì)打造精品工程，設(shè)立品質(zhì)管控組，嚴(yán)選材料、精細(xì)施工，合理安排工序，加快工程建設(shè)，實(shí)行項(xiàng)目全過程管理，確保項(xiàng)目按期完成。
（五）督導(dǎo)機(jī)制
今年老舊小區(qū)改造工作納入?yún)^(qū)委、區(qū)政府的年度目標(biāo)管理和績效考核內(nèi)容，嚴(yán)格實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制和責(zé)任追究制。由區(qū)政府督查室、效能辦會(huì)同住建局等有關(guān)部門加大對各街鎮(zhèn)改造目標(biāo)任務(wù)完成情況常態(tài)化的全程督查，督促各街鎮(zhèn)等有關(guān)部門按序時(shí)進(jìn)度要求推進(jìn)改造工作的實(shí)施。
（六）長效管理機(jī)制
為鞏固老舊小區(qū)改造成果，根據(jù)市委、市政府的有關(guān)要求，按照“政府引導(dǎo)、社區(qū)共治，業(yè)主參與、多元結(jié)合、共建共享”的原則，我區(qū)老舊小區(qū)改造完成后各街（鎮(zhèn)）應(yīng)建立健全長效管理機(jī)制，對改造后的小區(qū)實(shí)施長效管理，并納入績效考核。
?。?）推動(dòng)業(yè)主自治，實(shí)現(xiàn)三完善。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)，完善組織隊(duì)伍，完善社區(qū)服務(wù)，完善共建機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“三完善”。
?。?）建立健全物業(yè)管理。對于改造后的老舊小區(qū)，街（鎮(zhèn)）要健全小區(qū)管理各項(xiàng)制度，嚴(yán)禁違章搭蓋、從空中走線等行為，保障改造成果。
（3）健全維修資金歸集機(jī)制。街（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）要加強(qiáng)宣傳指導(dǎo)，建立住宅專項(xiàng)維修資金歸集制度，為房屋后續(xù)維修提供資金保障。在不影響規(guī)劃的前提下，在改造中可根據(jù)小區(qū)實(shí)際增設(shè)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房、崗?fù)ぁ⑹召M(fèi)停車場等可產(chǎn)生持續(xù)性收益的設(shè)施，經(jīng)營收入作為公共收益，納入小區(qū)專項(xiàng)維修資金。
本實(shí)施方案自印發(fā)之日施行，有效期至2025年12月31日；原《福州市馬尾區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)2021－2025年福州市馬尾區(qū)老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案的通知》（榕馬政辦〔2021〕90號）廢止。
附件：
1、福州市馬尾區(qū)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及各職能部門分工
2、2021-2025年馬尾區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目清單匯總表
3、福州市老舊小區(qū)改造內(nèi)容及改造資金籌集規(guī)則
4、福州市老舊小區(qū)改造工作導(dǎo)則
5、福州市老舊小區(qū)改造負(fù)面清單（試行）
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